房屋净值借款澄清

房屋净值借款人从美国国税局得到了好消息

这是为了解决对房屋净值贷款扣除额的某些变化的困惑, 国税局发表了一份声明.

2017年12月通过的《bg视讯娱乐》(TCJA)导致人们对长期减税的一些变化感到困惑, 包括扣除房屋净值贷款的利息. 在回应, 国税局发布了一份声明,澄清了房屋净值贷款的利息, 房屋净值信用额度和第二抵押贷款将, 在许多情况下, 在TCJA下仍然是可扣除的-无论贷款是如何标记的.

之前的规定

根据之前的税法, 纳税人可在以合资格居所作担保的最高100万元贷款中扣除“合资格居所利息”, 加上房屋净值贷款的利息(除了用于购买房屋的债务)高达100美元,000. 房屋净值债务不能超过房屋的公平市场价值(FMV),这是由用于购买房屋的债务所减少的.

为税收目的, 合格居所是纳税人的主要居所和第二居所, 哪一个可以是房子, 公寓, 合作, 活动房屋, 房屋、拖车或船. The principal residence is where the taxpayer resides most of the time; the second residence is any other residence the taxpayer owns and treats as a second home. 纳税人在申请抵扣时不需要使用第二套住房. 如果第二套房是租给别人的, 虽然, 纳税人还必须在一年内将其作为住房使用超过14天,即租期的10%.

在过去, 符合条件的房屋净值债务的利息是可扣除的,无论贷款收益如何使用. 纳税人可以, 例如, 用这些钱支付医药费, 学费, 假期, 车辆和其他个人费用,仍要求分项扣除利息.

TCJA规则

该法案规定,截止到2025年,对申报抵押贷款利息减免金额进行限制. 从2018年开始,纳税人只能扣除75万美元抵押贷款的利息. 国会会议报告指出,该法案还暂停扣除房屋净值债务的利息. 实际账单包括标题“不计提房屋净值负债利息”.因此,许多人认为TCJA取消了房屋净值贷款利息减免.

2月21日, 美国国税局发布了一份新闻稿(IR 2018-32),解释说,该法律只暂停扣除房屋净值贷款的利息和未用于购买的信贷额度, 建造或实质上改善纳税人的住房以获得贷款. 换句话说, 如果贷款收入用于某些个人开支,利息是不可扣除的, 但如果收益用于, 例如, 为贷款提供担保的新屋顶. 美国国税局进一步声明,扣除限额适用于抵押贷款和房屋净值收购贷款的总和——房屋净值债务不再以100美元为上限,000,用于扣除.

IRS提供的一些示例有助于说明TCJA规则是如何工作的:

示例1: 一个纳税人拿出了500美元,以800美元的FMV购买主要住宅,2018年1月1万. 这笔贷款以住宅为抵押. 今年2月,他申请了25万美元的房屋净值贷款,以支付房子的额外费用. 这两笔贷款都以主住宅作担保, 而且总金额不会超过房子的价值.

纳税人可以扣除两笔贷款的所有利息,因为贷款总额不超过750美元,000. 如果他用房屋净值贷款的收益来偿还学生贷款和信用卡账单, 虽然, 那笔贷款的利息是不能扣除的.

示例2: 前一个例子中的纳税人在1月份申请了同样的抵押贷款. 在2月份, 他还拿出了250美元,为买度假屋而贷款, 用那所房子担保贷款. 因为两笔抵押贷款的总额都不超过750美元,000, 他可以扣除两笔抵押贷款的所有利息. 但, 如果他拿出250美元,000房屋净值贷款的主要家园购买第二家园, 房屋净值贷款的利息是不能扣除的.

示例3: 2018年1月, 一个纳税人拿出了500美元,为了买一间主要的房子,我付了1万美元的抵押贷款, 由房屋担保. 今年2月,她借了50万美元的贷款买了一套度假屋,用那套房子作为贷款担保. 因为两笔抵押贷款的总额都超过了750美元,000, 她只能从支付给他们的全部利息中扣除一定比例.

请继续关注

美国国税局的新公告强调了一个事实,即TCJA的细微差别将需要一段时间才能完全消除. 当最重要的新规则和指导出现时,我们将及时为您提供最新信息.

有关这些变化的更多信息, 请联系您的AGH税务专业人员, 或肖恩·沙利文使用下面的信息.

肖恩·沙利文

执行副总裁
bg视讯娱乐网站

Shawn领导事务所的税务小组,并担任AGH董事会成员. 除了提高经营业绩,最大限度地减少税务后果, 他在并购方面有丰富的经验, 国际税收和业务结构. Shawn在税务和会计领域拥有公开和私人的经验,并经常与制造业的客户合作, 汽车, 批发销售, 房地产开发和建筑行业.

注册会计师, Shawn是美国注册会计师协会的成员, 他是堪萨斯注册会计师协会(KSCPA)的会员,并担任KSCPA税务委员会主席.

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